I conduttori di negozi francesi si chiedono quindi se il canone e le spese di locazione siano dovuti per il periodo di lock down.
Non è possibile dare una risposta certa e definitiva poiché la situazione è totalmente nuova e le risposte variano in funzione delle circostanze. Ad esempio, la situazione dei negozi che sono stati obbligati a chiudere è diversa da quella dei negozi che hanno chiuso per mancanza di clienti a causa del confinamento.
Cerchiamo di capire quali sono gli argomenti a favore della sospensione e dell’annullamento del canone locativo in Francia dal 16 marzo all’11 maggio.
Richieste delle associazioni di categoria
Varie associazioni di commercio hanno chiesto al Governo e ai locatori l’annullamento dei canoni di locazione e delle spese locative durante il periodo di chiusura delle attività commerciali. Alcuni hanno chiesto inoltre la fissazione di un canone di locazione variabile alla riapertura perché le vendite saranno limitate.
Le principali associazioni di locatori istituzionali hanno invitato i loro aderenti a sospendere il pagamento di canoni e spese di locazione dovuti dalle microimprese e PMI e a considerare con benevolenza le richieste di sospensione delle altre imprese danneggiate dal Covid-19.
Alcuni locatori istituzionali quali ad esempio la Compagnie de Phalsbourg, Ceetrus (Auchan), Ingka (Ikea) e la SNCF hanno dichiarato di rinunciare al pagamento dei canoni locativi per il periodo di chiusura per decreto dei negozi. Altri rifiutano qualsiasi annullamento del canone locativo.
Provvedimenti governativi
Il 25 marzo 2020, il Governo ha previsto tramite ordinanza la sospensione delle sanzioni contrattuali durante il periodo di emergenza sanitaria e uno specifico regime di sospensione del pagamento di utenze, canoni e spese di locazione per alcune microimprese.
Il Ministro dell’Economia Bruno Le Maire ha inoltre chiesto ai proprietari di parchi immobiliari di rinunciare a tre mesi di canoni locativi dovuti dalle imprese con meno di 10 dipendenti obbligate a chiudere a causa della pandemia.
Il 25 aprile 2020, la seconda legge finanziaria rettificativa ha previsto la deduzione fiscale dei canoni e delle spese locative a favore dei locatori che rinunceranno a ottenerne totalmente o parzialmente il pagamento.
Tentativo di mediazione
Il Ministro dell’Economia ha nominato un mediatore che ha ufficializzato il 3 giugno scorso un documento (“Charte”) con delle regole non vincolanti di buona condotta al fine di permettere ai locatori istituzionali e ai commercianti di trovare una soluzione di compromesso. Queste regole prevedono essenzialmente la sospensione per 3 mesi di canoni locativi e l’eventuale riduzione fino al 50% dei canoni dovuti durante il periodo di chiusura, da negoziare con i locatori in funzione della situazione e delle necessità dei conduttori.
Varie federazioni di commercio considerano che questo documento non tuteli sufficientemente i loro aderenti e hanno rifiutato di firmarlo, mantenendo la richiesta di annullamento del canone locativo durante il lock down.
Ottenere l’annullamento e/o la riduzione del canone di locazione commerciale
A mio avviso, indipendentemente dalla dimensione delle imprese, ci sono seri argomenti per invocare la sospensione del contratto di locazione commerciale dei negozi chiusi per decreto e quindi anche la sospensione del pagamento del canone locativo.
Ricordo che, in Francia, il contratto di locazione commerciale obbedisce a una specifica e complessa regolamentazione che comprende, oltre alle disposizioni legali del codice civile, una specifica normativa inclusa nel codice di commercio, chiamata "statut des baux commerciaux", a tutela del conduttore che risale al 1953.
In applicazione dell’articolo 1719 del codice civile, il locatore deve mettere a disposizione del conduttore un locale conforme alla destinazione prevista e garantirgli il pacifico godimento.
Gli obblighi del locatore non possono intendersi in senso strettamente materiale e puntuale, come la semplice consegna delle chiavi del locale. Il locatore deve mettere a disposizione un locale nel quale il conduttore possa svolgere l’attività economica prevista e ricevere la clientela per tutta la durata del contratto di locazione.
Lo svolgimento di un’attività commerciale nei locali, richiamato in vari articoli di legge e alla clausola “destinazione” dei contratti di locazione, è un elemento essenziale del contratto di locazione commerciale.
Secondo alcuni autori, le conseguenze economiche della chiusura dei locali sarebbero a carico del conduttore poiché imputabili all’attività nei locali, di responsabilità del conduttore, e non all’immobile, di responsabilità del locatore.
Queste argomentazioni sono a mio avviso riduttive: il conduttore paga per avere un locale nel quale poter svolgere l’attività commerciale concordata. A causa dei decreti che impongono la chiusura dei negozi, il conduttore non ha potuto usufruire del pacifico godimento del locale poiché non può svolgere la sua attività. Viene quindi provvisoriamente meno l’oggetto essenziale de contratto di locazione, cioè la locazione di un locale per svolgervi un’attività commerciale e ricevere clientela.
Il locatore non è responsabile della situazione e non gli si chiede pertanto un risarcimento danni. Tuttavia, non potendo svolgere l’attività prevista nel locale e per la quale il contratto di locazione è stato sottoscritto, viene naturalmente anche meno l’obbligo corrispettivo di pagare il canone e le spese locative. È l’applicazione del principio dell’eccezione di inadempimento.
Peraltro, nel contratto di locazione, il conduttore si impegna spesso a tenere aperto il negozio e ad avere un numero sufficiente di dipendenti e merce in deposito. A causa dei decreti che impongono la chiusura dei negozi, il conduttore non può più rispettare tali impegni.
Dal momento che sono imprevedibili ed irresistibili, tali decreti sono a mio avviso qualificabili come eventi di forza maggiore per il locatore (che non fornisce al conduttore un locale nel quale si possa svolgere l’attività prevista) e per il conduttore (che non può tenere i negozi aperti come spesso si impegna a fare).
L’esecuzione del contratto di locazione commerciale è di fatto provvisoriamente impossibile e va quindi sospesa, ivi compreso il pagamento del canone locativo per tutto il periodo di forza maggiore. Rimangono in vigore solo gli obblighi accessori quali ad esempio l’obbligo per il conduttore e il locatore di assicurare i locali e per il conduttore quello di lasciarvi la merce.
Esistono altri argomenti giuridici per difendere la posizione dei conduttori nei confronti dei locatori, diversi in funzione delle circostanze. Ma vi sono anche degli argomenti da evitare. Ad esempio, è molto difficile dimostrare che un evento di forza maggiore possa impedire l’esecuzione di un obbligo di pagamento.
Come negoziare con i locatori
Raccomando di portare avanti le trattative con i locatori per ottenere l’annullamento e la riduzione dei canoni di locazione commerciale su due fronti:
- un primo fronte giuridico, con degli argomenti legali seri per giustificare la richiesta di annullamento o riduzione del canone di affitto in considerazione delle circostanze (situazione dei negozi, motivo e periodo di chiusura, clausole contrattuali)
- un secondo fronte commerciale, per cercare di far capire alla controparte le difficoltà riscontrate, gli sforzi effettuati per preservare l’attività aziendale e trovare un comune terreno d’intesa nell’interesse di entrambi.
Alexandra Arigoni